Comprare a sconto, valorizzare, rivendere in tempi brevi. Come si calcola il margine, quali costi e tasse considerare, dove sono i rischi. Con il calcolatore. Gratis.
Il margine è prima delle imposte sulla plusvalenza. Inserisci i quattro valori.
Il flipping è l'operazione di comprare un immobile a sconto — da ristrutturare, da un'asta, da una successione o da una necessità di vendita — valorizzarlo con lavori o con un cambio di destinazione d'uso, e rivenderlo in tempi brevi (di norma entro 12-18 mesi) a un prezzo più alto. Il guadagno non è automatico: nasce dalla differenza tra prezzo di rivendita e somma di tutti i costi.
| Leva | Dove si gioca |
|---|---|
| Sconto in acquisto | Aste, procedure, situazioni di necessità: comprare sotto il valore di zona. |
| Valorizzazione | Ristrutturazione, frazionamento, cambio di destinazione d'uso, efficientamento. |
| Tempi | Ogni mese in più sono oneri finanziari e rischio di mercato: la velocità è margine. |
| Costi e imposte | Imposte d'acquisto, notaio, provvigioni, cantiere, tassazione della rivendita. |
La rivendita entro 5 anni genera di norma una plusvalenza tassabile; se l'attività è abituale può diventare reddito d'impresa con IVA. Sul piano operativo i rischi veri sono due: sottostimare costi e tempi del cantiere, e gli imprevisti urbanistici o catastali — una difformità o un abuso non sanabile possono azzerare il margine. La verifica dell'immobile prima dell'acquisto — situazione urbanistica, catastale, vincoli, occupazione — è il passaggio che decide se l'operazione sta in piedi.
Comprare a sconto, valorizzare e rivendere in tempi brevi per realizzare un margine.
Rivendita − acquisto − ristrutturazione − altri costi. Il ROI è il margine diviso il capitale investito.
Di norma la plusvalenza se rivendi entro 5 anni; se l'attività è abituale, reddito d'impresa con IVA. Da valutare con un fiscalista.
Sopravvalutare la rivendita e sottostimare costi, tempi e imprevisti urbanistici. Verificare l'immobile prima di comprare è decisivo.
Rendita × 1,05 × coefficiente, con la tabella dei moltiplicatori.
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